El barrio de La Mariscal, antigua ciudadela Mariscal Sucre, constituye una pieza fundamental en la morfología urbana de Quito, con más de un siglo de historia que refleja las distintas etapas de producción del espacio urbano moderno en la ciudad. A pesar de su actual deterioro físico y abandono, este sector mantiene un rol estructurante en la ciudad, atrayendo diariamente a una población flotante de más de cien mil personas.

 Este análisis propone que La Mariscal se ha consolidado como centralidad metropolitana a través de múltiples procesos históricos, y que su actual crisis urbana representa paradójicamente una oportunidad única para su renovación integral.

‍Marco histórico: ciclos de producción y transformación del espacio urbano

‍La evolución de La Mariscal puede entenderse como una sucesión de ciclos de producción espacial vinculados a las dinámicas de acumulación capitalista. Durante las primeras décadas del siglo XX, la habilitación del suelo en La Mariscal respondió a lógicas específicas de renta y valorización. Lefebvre (1974) argumenta que en el capitalismo “el espacio se inscribe en su totalidad en el modo de producción capitalista modernizado: se utiliza para la producción de plusvalía”. Este proceso fue evidente en La Mariscal, donde el suelo agrícola periférico se convirtió gradualmente en suelo urbano comercializable, generando significativas ganancias de capital para propietarios y desarrolladores. Como señala Harvey (2008), “la urbanización ha sido siempre una de las formas más activas de absorción del excedente de capital” (p. 29), lo que permite entender cómo los procesos urbanos de expansión, renovación o gentrificación responden a la necesidad sistémica de reproducir el capital a través de la transformación del espacio.

El proceso de urbanización de las periferias persiste hasta el día de hoy en Quito y es un factor clave en el abandono de barrios históricos como La Mariscal. Según Harvey (2001),  esto puede explicarse a través de su teoría de "Spatial Fix", traducida como "arreglo espacial" o “solución territorial" donde los capitales buscan resolver las crisis desplazandolas geográficamente. Ante la dificultad para obtener rentabilidad en las edificaciones antiguas y a veces obsoletas de los centros urbanos, los capitales buscan nuevos territorios no consolidados y subvalorados en las periferias. Este movimiento además de generar crecimiento en las afueras, produce directamente el abandono en el centro, al desviar hacia allá las inversiones y la actividad económica.

Entre las décadas de 1920 y 1950, el barrio experimentó su primer proceso de desarrollo urbano temprano protagonizado por las élites económicas que originalmente tenían propiedades en el Centro Histórico. Este desarrollo respondió a las aspiraciones de modernidad de las clases altas quiteñas y a sus ideales del modelo de la "ciudad jardín". La producción de villas unifamiliares de tipo historicista configuró un paisaje urbano distintivo que aún perdura en el patrimonio edificado del sector, con jardines delanteros contiguos sin cerramientos, en su primera fase

La fase entre 1960 y 1990 estuvo marcada por la consolidación institucional y la modernización arquitectónica del barrio. El Estado ecuatoriano estableció en La Mariscal múltiples sedes ministeriales, embajadas y edificios administrativos, transformando la estructura funcional del barrio. Esta época se caracterizó por la construcción de destacados edificios de arquitectura moderna con usos administrativos, financieros y hoteleros en las principales avenidas del sector. La concentración de instituciones públicas y privadas materializó espacialmente las estructuras de poder estatal y corporativo, reconfiguró las dinámicas de movilidad urbana en el sector, y consolidó a La Mariscal como un centro de negocios y gestión administrativa.

El periodo comprendido entre 1990 y 2015 representó una tercera transformación significativa: la especialización del barrio como distrito turístico y de entretenimiento nocturno, generando una economía urbana centrada en la hospitalidad, la gastronomía y la vida nocturna. Este proceso, que puede caracterizarse como turistificación —la transformación de un barrio residencial para atender prioritariamente las necesidades de visitantes temporales—, estuvo acompañado por una progresiva expulsión de la población residente, particularmente de los sectores vecinos a las plazas El Quinde —más conocida como plaza Foch— y de los Presidentes. A diferencia de la gentrificación clásica, donde residentes originales son reemplazados por nuevos residentes de mayores ingresos, la turistificación implica el desplazamiento de la función residencial, mediante la acumulación de propiedades con fines rentistas y la conversión de viviendas en locales comerciales, hoteles y servicios turísticos. Como advierte Smith (1996), estos procesos de reestructuración urbana están guiados por la lógica del capital, donde la desinversión previa crea las condiciones para una nueva fase de reinversión y valorización del suelo, aunque en este caso orientada hacia la economía de servicios turísticos. Adicionalmente, este proceso de mercantilización del espacio implicó la demolición de varios edificios patrimoniales, así como su alteración mediante construcciones informales en sus retiros, con el objetivo de maximizar la superficie comercial rentable.

En la última década, el barrio ha experimentado un proceso de desinversión y abandono progresivo, consecuencia de la relocalización de instituciones hacia otros sectores, la atomización espacial de la oferta de entretenimiento nocturno en la ciudad y la tugurización de bares y discotecas, que han generado deterioro del espacio público y conflictos de convivencia. Este abandono además ha permitido también que bandas delincuenciales se asienten en el sector para sostener negocios de microtráfico de sustancias ilícitas, profundizando la crisis de seguridad y habitabilidad del barrio.

‍Crisis como oportunidad: hacia una renovación urbana integral

‍A pesar de su deterioro, este barrio histórico mantiene características de centralidad urbana. La diversidad funcional del sector, donde coexisten usos educativos, residenciales, comerciales, institucionales y culturales, genera flujos diarios significativos de población. Esta mixticidad, junto con la infraestructura existente y la amplia cobertura de transporte público constituyen un capital urbano valioso para consolidar la ciudad compacta y la sostenibilidad urbana. Este capital urbano, sumado a la disponibilidad de suelo vacante o subutilizado, edificios patrimoniales necesitados de rehabilitación e inmuebles públicos abandonados, configuran una oportunidad única para implementar un plan integral de renovación urbana que recupere y potencie la centralidad histórica del barrio. De acuerdo a la Secretaría de Hábitat y Ordenamiento Territorial (2025), en la Mariscal existen más de 90 lotes vacantes o subutilizados (con una ocupación constructiva menor al 15% en planta baja), muchos de los cuales actualmente funcionan como parqueaderos.

Además de consolidarse como una auténtica centralidad metropolitana que mantenga y fortalezca su diversidad funcional, el plan debería priorizar la recuperación de la habitabilidad y la función residencial. Ello  implica desarrollar una oferta habitacional diversificada que trascienda el modelo convencional de venta y crédito hipotecario, incorporando modalidades como arrendamiento social, residencias estudiantiles y cooperativas de vivienda. Esta oferta debe dirigirse especialmente a los estudiantes universitarios, parejas jóvenes, profesionales y académicos que constituyen la mayoría de la población flotante del sector  y que, en promedio, residen a una hora de este vecindario universitario, que tiene la aspiración de convertirse en un distrito de innovación.

Como señala el Banco Interamericano de Desarrollo (BID, 2019, 17), los distritos de innovación en América Latina deben promover no solo el desarrollo económico y tecnológico, sino también “modelos urbanos que integren vivienda asequible, diversidad funcional y cohesión social”), evitando que la innovación se traduzca en procesos excluyentes, especulativos o extractivos. Este repoblamiento transformaría al barrio en un territorio vivo y habitado durante todo el día.

La renovación urbana de La Mariscal requiere necesariamente articulación entre inversión pública y privada. El sector público debe asumir un rol catalizador mediante la recuperación de espacios públicos, inversión e incentivos en rehabilitación patrimonial y generación de condiciones regulatorias que orienten la inversión privada hacia objetivos de interés colectivo.
En este marco, resulta prioritario que el plan defina y disponga acciones para recuperar la legibilidad e integridad de los bienes patrimoniales e históricos, particularmente a través de la liberación de las construcciones informales que invaden los jardines frontales y laterales. Además, es fundamental implementar instrumentos de gestión del suelo que garanticen el financiamiento de equipamientos públicos a través de mecanismos de captura de plusvalías.

Sin embargo, la formulación de un plan de renovación urbana es apenas el punto de partida. El Municipio debe asumir un compromiso institucional sostenido para gestionar y concretar sus objetivos, lo que demanda capacidad técnica especializada, voluntad política y recursos significativos a mediano y largo plazo. Dicha gestión municipal trasciende la aprobación de instrumentos de gestión del suelo, requiere coordinación interinstitucional efectiva, negociación estratégica con actores sociales y promoción de procesos participativos con la ciudadanía durante todo el ciclo de intervención urbana. 


REFERENCIAS:
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- Imagen 1: El Ejido, circa 1922. Esta zona verde fue inaugurada como “Parque de Mayo” en las festividades del centenario de la Batalla de Pichincha, pero en la cultura popular no dejó de conocerse como El Ejido. Representaba el conector entre el Centro Histórico y la ciudadela moderna que iniciaba en la Av. Patria.

- Imagen 2: Av. 10 de Agosto y Patria, circa 1968, en el lugar donde ahora está el Puente del Guambra.

- Imagen 3 y 4: Perímetro del Distrito de Innovación.  Incluye la Zona Especial Turística, la mayor zona universitaria (en azul), gran densidad de espacios culturales y creativos (en naranja) y 394 predios patrimoniales. Secretaría de Desarrollo Económico y Productivo (SDEP) del Municipio del Distrito Metropolitano de Quito, 2025.

- Imagen 5: Transporte público y conectividad en la zona del Distrito de Innovación, SDEP, 2025.
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-Banco Interamericano de Desarrollo (BID). (2019). Distritos de innovación en América Latina y el Caribe: Una estrategia para el desarrollo urbano sostenible. Washington, D.C.: Banco Interamericano de Desarrollo.
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-  Harvey, D. (2008). El derecho a la ciudad. En Espacios del capital: Hacia una geografía crítica. Madrid: Akal.
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- Harvey, D. (2001). Globalization and the 'Spatial Fix'. Geographische Revue.
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- Lefebvre, H. (2013). La producción del espacio (obra original publicada en 1974). Madrid: Capitán Swing.
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- Smith, N. (1996). The new urban frontier: Gentrification and the revanchist city. London: Routledge.
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-Secretaría de Desarrollo Económico y Productivo (SDEP), MDMQ. (2025). Documento “Distrito de Innovación”.
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-Secretaría de Hábitat y Ordenamiento Territorial (SHOT), MDMQ. (2025). Memoria Técnica, Plan Urbanístico Complementario Parcial La Mariscal.
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